当前，城市更新正迎来前所未有的政策机遇。今年5月28日，国务院印发的《城市更新“十五五”规划》提出，建立可持续的城市更新体制机制和政策法规，高质量推进城市更新，为建设现代化人民城市提供坚实基础。
《中国经营报》记者在采访中了解到，在推动城镇老旧小区改造、激活城市存量资源潜力等方面，武汉市通过一系列城市更新实践，正加快推进市级重点片区更新工作，形成了延庆里、斗级营、昙华林、咸安坊、小龟山金融文化公园、武钢606等60个城市更新经典样本。
据武汉市住房和城市更新局局长蔡松此前介绍，经过持续攻坚，武汉市已逐步探索形成“聚焦‘五改四好’、践行‘六带五创’、推动‘四新’融合”的系统性、可复制、可持续超大城市更新发展路径。“到2027年年底，武汉市将累计完成182个片区更新建设，全面构建城市更新全域提质新格局。”
武汉市在城市更新中的热点趋势、资本逻辑与实践路径有哪些？上述发布会聚焦“存量时代下的城市更新与资产价值重塑”话题，以行业前沿洞察、本土落地案例、创新资本工具、公共空间运营等多维视角展开分享，深度剖析当前武汉市在城市更新中的多元创新发展路径。
涌现出一批城市更新经典样本
戴德梁行武汉研究部经理胡韵在主题分享中表示，当前，城市更新领域普遍面临产权碎片化、规划指标固化、资金供需失衡、长效运营缺失等四大核心实操难题。
在主题分享中，胡韵结合全国多地的标杆性落地项目，深度拆解城市更新创新落地路径与实操模式，并结合武汉市两大标杆城市更新案例，全方位展现武汉市从历史文脉活化、危旧房改造到存量商办盘活的全维度更新实践成果。
在历史建筑活化领域，胡韵以百年石库门建筑群咸安坊为例表示，该项目依托武汉市全国首创的柔性确权、实测登记创新政策，高效完成了灭失产权梳理清零与建筑首次合规确权，彻底盘活了沉寂多年的文保存量资产，成功实现市场化合规招商运营，集聚近百个全国及华中首店，成为武汉市历史建筑保护性更新、文保价值与商业价值共生的典范项目。
在老旧片区改造领域，青山区21街坊作为湖北省首批、武汉市首个危旧房合作化改造试点，由原有C级危房老旧小区迭代更新，创新落地了“住宅合作社”改造模式。
相关数据显示，武汉市推出的首批80个市级重点更新片区共212个项目，片区开工率达97.5%，6个片区、51个项目已完工；第二批102个片区共456个项目正加快落地，片区开工率达87.2%，37个项目已完工。
据蔡松此前介绍，武汉市各类城市更新创新模式落地见效，涌现出小刘家湾、青山区21街坊、珞瑜硅巷、南太子湖创新谷、沉湖国际小镇等一批特色示范项目。延庆里、斗级营、昙华林、咸安坊等老旧街区成为城市网红地标，小龟山金融文化公园、武钢606等项目成为工业遗存活化典范。
例如，小龟山金融文化公园通过盘活老旧工业遗存，打造华中首个金融主题产业园，累计税收突破16亿元，是武汉市城市更新的经典样本。
此外，城市公园也面临着巨大的改造提升机遇。上述《城市更新“十五五”规划》明确提出，“十五五”期间要改造提升城市公园绿地2万公顷。这也意味着，政策端已直接将公园盘活纳入了全国存量空间提质的核心任务清单。
戴德梁行武汉策略发展顾问部董事易勇结合“存量公园的‘二次生长’”这一议题指出，当前，全国城市公园总量虽已突破2.8万个，但许多还面临着“建得起、养不好、管不精”的困境，传统财政供养模式难以为继，且客流向消费的转化率较低。
易勇同时强调，公园盘活不能仅看经济效益，而应建立包含经济、社会、生态、治理、文化在内的五维综合评价体系，在确保公共空间可及性与生态效益的前提下，通过机制创新实现从“被动维护”到“主动运营”的转变，让公园真正成为城市的“绿色活力中心”。
资金端可持续性是核心命题
对于各地城市，特别是超大、特大城市的城市更新工作而言，绕不开“钱、地、人、手续”四大堵点。
据了解，针对城市更新中面临的协同难、落地难、运营难等共性痛点，武汉市创新构建了“六带联动、五创破局”实施体系，把城市更新工作嵌入到“五个中心”（全国经济中心、国家科技创新中心、国家商贸物流中心、国际交往中心和区域金融中心）建设全局。
其中，“六带联动”具体为：以“带改造”激活产业空间，到2027年打造20个特色产业名园；以“带开发”统筹存量更新与增量开发，落地25个存量更新、50个增量开发项目；以“带建设”筑牢韧性城市，推进三大高铁枢纽功能升级，完成地下管网系统化改造；以“带整治”共绘美丽城市，建成100个社区公园、口袋公园，新增绿道200公里；以“带保护”铸就文明城市，实现历史建筑挂牌建档率100%、活化利用率70%以上；以“带管理”赋能智慧城市，搭建城市更新数字平台，深化BIM/CIM（建筑信息模型/城市信息模型）技术应用。
“五创破局”则聚焦项目推进、资金保障、资源配置、方案编制、审批服务五大关键环节，以改革创新破解发展堵点。据了解，今年6月1日，《武汉市城市更新条例》已正式施行。武汉市还发布了第一批20条城市更新改革清单，研究制定了两批29条支持城市更新若干政策措施，编制“政策工具箱1.0版”，实现“一图读懂政策、一图通晓流程”。
“通过政、企、居民多方资金共担模式，武汉市破解危旧房改造资金瓶颈，顺利落地原拆原建模式，为危旧房原拆原建提供了全新样板。”胡韵表示，在闲置存量商办资产盘活赛道，武汉市积极落地践行《武汉市既有功能转换和混合利用实施办法（试行）》，成功落地了一批“商改医”“商改酒店”等存量功能转换标杆项目，有效盘活了低效闲置商务楼宇资产，为全市后续规模化、制度化推进存量资产盘活、实现城市有机更新积累了成熟的实操经验与政策实践基础。
事实上，在城市更新过程中，无论是产权梳理、规划弹性还是长效运营，最终都指向一个核心命题——资金端的可持续性。戴德梁行武汉政府和国企服务平台负责人谢颖在“价值为‘锚’，资本‘活水’焕新老城文商旅”议题中强调，城市更新需以“价值锚点”为核心，通过精准定位与资本工具创新，激活老城文商旅资源。
谢颖表示，REITs（不动产投资信托基金）作为重要的金融工具，正在为城市更新项目提供长期、稳定的资金支持，推动资产从“持有”向“运营+退出”闭环转型，项目方在前期策划阶段就应进行文商旅资产的REITs适配性评估，对标发行标准，从硬性合规、关键财务、核心运营三个维度为资产“画像”，通过资产打包、业态优化和财务梳理，将项目培育为符合资本市场要求的优质标的。
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