挂牌一年多，那套40平方米的老房子终于有了着落。
2026年3月31日，上海静安区的施先生签了两份合同。 一份是将老房子卖给区里的保障房公司，另一份是买下看中已久的一套112平方米的新房。 一卖一买之间，他拿到了220万元的“房票”，用来抵扣新房的部分房款。
施先生的旧房，是典型的“老破小”。 房龄老，面积小，在市场上流通困难。 而他的新需求，是改善居住条件。 过去，这条置换链常常卡在第一步——旧房卖不掉，新房也就买不成。 现在，由政府背景的国企出面收购，这张“房票”成了打通堵点的关键。
这不是孤例。 从2026年年初开始，一场由“国家队”主导的房产收购行动，正在全国多个城市铺开。 它不再是停留在文件里的口号，而是带着真金白银和具体标准，进入了实操阶段。
这场行动的源头，可以追溯到2025年底的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议。 会议为2026年房地产工作定调，明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，并“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。 2026年的政府工作报告再次强调了这一方针。
收购的钱从哪里来？ 地方政府专项债券是主要的“弹药库”。 截至2026年3月底，全国拟使用专项债收购存量闲置土地的总金额已超7800亿元，已实际发行约3500亿元。 用于收购存量商品房的专项债券，截至2026年3月末，全国累计发行超60亿元，收购存量商品房约1.3万套。
2026年4月，专项债的审批流程进一步简化。 河北、江西、湖北、重庆四省市被正式纳入专项债“自审自发”试点，至此试点范围扩展至14个省市。 这意味着，以前发债要跑中央两轮审批，现在省级政府拍板就能发，项目清单报备即可。 审批权下放后，最快30天就能完成发债。
收购的目标非常明确，主要分两条线。
第一条线，是瞄准那些已经建成但还没卖出去的新房库存。 对于资金紧张的开发商来说，这相当于一个稳定的“大宗买家”入场了。 政府收购这些房子，看中的是它们能快速转化为保障房。
收购的标准也很具体。 广西在2026年3月发布的征求意见稿里提到，收购对象可以是已建成的存量商品房，也可以是纳入“保交楼”白名单的在建未售商品房。 河南宜阳县甚至把交通是否方便、周边配套是否完善也列为了硬性指标，要收就收“能住进去的好房子”。
在合肥蜀山区，区属国企高科公司完成了一次跨区收购。 他们买下了位于宿松路与繁华大道交口核心地段的公园万象项目854套房屋，将其打造为“弘寓公园万象”人才公寓。 这些房子以单套面积40-80平方米的中小户型为主，总建筑面积约4.1万平方米。 从完成产权过户到项目开放面市，周期大大短于新建保障房的时间。
湖南计划在2026年全年收购存量商品房200万平方米以上。 杭州富阳区则由区属国企定量收购200套旧房，并向原业主发放“以旧换新”抵价券，引导其购买新房。
第二条线，则指向了城市里那些难以流通的二手房，特别是“老破小”，以及城中村改造中需要安置的房源。 上海在2026年2月率先在浦东、静安、徐汇三个区启动了试点。 他们的收购标准精准地画了一个圈：2000年以前建成、建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元。 这正是市场上最难交易的那部分房源。
在广州南沙区，政府拟投入2.9亿元，采购2万平方米商品房作为安置房源。 这些房子要求是南沙区内带全屋装修的一手商品楼，必须是已竣工验收合格未销售的现楼，并且单价不得高于14500元/平方米。 单套房屋建筑面积在60平方米至180平方米之间，主要提供给当地的拆迁户。
这种模式被称为“以购代建”。 在洛阳，当地政府发布的方案中，明确了房票安置、自主购买和组织购买商品住房三种模式。 安置房源主要为已开工建设但尚未销售，且持有预售许可证的住宅项目，以及已取得不动产证书、不存在产权纠纷的住房。
对于仍实行预售的项目，资金监管也被空前强化。 许昌市在2026年4月发布的文件中要求，项目预售资金应全部直接存入指定监管账户，实行封闭运行管理。 项目完成交付前，严禁抽调、抽逃项目预售款、融资款等资金或提前进行分红。
这场收购潮的背后，是当前全国商品房库存高企的现实。 中指研究院数据显示，截至2026年3月末，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超5800宗，总面积超3亿平方米。 去化周期普遍超过24个月，三四线城市压力更大。
政府大规模收购，能直接、快速地减少市场有效供应。 对于开发商而言，这提供了一个重要的现金回笼渠道。 深圳南山区国资委旗下的深汇通投资控股集团，在2026年2月出手收购了绿景白石洲璟庭一期的一整栋公寓，总价约7亿元。 这笔交易对于资金紧张的绿景集团来说，无疑是雪中送炭。
收购的标准也在实践中不断细化。 除了要求是现房、产权清晰，很多地方还强调房源要集中，优先整栋或整单元收购，以降低后续管理成本。 海口市在征集存量房用作保障性租赁住房时，就明确要求房源集中，优先整栋或整单元，并且周边教育、医疗、商业等配套要齐全。
高校也成为收购存量房的新力量。 2025年以来，湖北大学、合肥工业大学、中国矿业大学、中南大学相继公示收购存量商品房用作学生宿舍。 2026年1月，湖南省发改委正式批复湘潭大学收储装修市场存量房补充学生宿舍项目，湘潭大学拟投资超8000万元收储存量商品房装修、改造为学生宿舍。
收购的价格如何形成？ 这通常是市场化协商与评估相结合。 广州南沙区的采购公告明确，单价不得高于14500元/平方米。 长沙在收购时，收购价格以同地段保障性住房重置价为上限。 河南宜阳县则要求，收购价格需委托第三方评估机构进行评估，并参考周边同品质商品房市场价格。
这场由政府主导的收购，正在重新划分住房的供应体系。 一条是市场轨，面向改善型和高收入群体，商品房的价格由市场供需和房屋品质决定。 另一条是保障轨，由政府主导，目标是覆盖新市民、青年人和低收入家庭的基本居住需求。
上海静安区的“住房收购置换”模式，正是保障轨高效运行的一个缩影。 政府平台公司收购市场上的存量小户型二手房，一方面帮助居民置换改善，另一方面将收购的房源改造后纳入保障性租赁住房体系。
截至2026年2月中旬，全国超80个城市表态支持国企收储，36个城市发布正式征集公告。 广西计划收购1万套以上，合肥、青岛、宁德霞浦、重庆潼南等多地已形成各具特色的操作模式。
在重庆，当地组建了由市住房城乡建设委员会、中国人民银行重庆市分行参与的工作专班，为存量房收购项目算好“民生账”、算清“经济账”。 当地重点选择轨道交通站点、商业商务区、工业园区等周边整栋、整单元存量商品房，并引入第三方机构评估，通过公开竞价等方式确定收购对象。
中国人民银行重庆市分行加大保障性住房再贷款支持力度，推动降低项目运营成本。 目前已指导银行机构为当地存量房收购主体提供授信19.35亿元，支持收购存量商品房4938套。
对于像施先生这样的普通市民来说，政策的落地意味着置换链条的打通。 他的旧房被收购，获得了进入新房市场的“通行证”。 对于等待安置的拆迁户而言，像广州南沙那样直接采购现房作为安置房，意味着他们不需要在外租房过渡两三年，可以直接搬进新家。
市场的另一端，那些符合“现房、产权清晰、中小户型、位置尚可”条件的存量房源，其持有者也开始感受到变化。 无论是急于回笼资金的开发商，还是手握多套“老破小”的业主，一个新的、由政府和国企主导的买方市场正在形成。
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