撰文丨熊志
楼市再放大招，开始搞“以旧换新”了。
最近，广州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中一个重大看点是，由国企出钱，收购“老破小”二手房，并推动业主换新房，“卖旧买新”每套最高补贴3万元。
其实不只是广州，越来越多的城市，已经加入了“以旧换新”的行列，这一举措不只是简单的托市，更标志着房地产行业，从增量开发，进入存量运营的新阶段。
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按照广州的楼市新政，广州安居集团为实施主体，以市场化的方式收购二手住宅，政策条件非常明确：
本次试点收购对象为总价在300万元以内，建筑面积在70平方米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限。
仔细看就会发现，它的指向性非常强，就是中心城区大量的“老破小”。
在前些年，广州这样的一线城市的“老破小”，其实并不愁卖。尽管它们房龄老，但往往位于城区核心地段，有成熟的配套，以及优质的学位，在二手房市场上能卖到不错的价格，流动性较强。
但现在情况变了。
房地产行业进入存量阶段，整体需求减弱，加上新一代购房者，对居住品质的要求不断提升，开始追求更现代化的社区，“老破小”的金融属性减弱，在市场上的受欢迎程度急剧下降。
图/图虫创意
流动性差，就等于这些业主们被锁死了，他们不敢换新房，改善型需求就无法释放出来。
正是在这个背景下，广州推出了“以旧换新”的政策，先由国企收房，解决“老破小”难出手的问题，再给予换新房补贴，将改善居住的愿望转化为新房市场的有效需求。
值得一提的是，楼市“以旧换新”，广州并不是第一个吃螃蟹的。
像南京、郑州等多个城市，都曾推出了类似的国企收购举措，试图刺激新的买方力量入场，达到提振楼市的效果。
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越来越多的城市，开始在楼市推行“以旧换新”，也反映出调控思路的转向。
一直以来，在楼市调控的工具箱里，地方更常用的手段，还是降低首付比例、下调贷款利率、取消限购、发放购房补贴等，目的无非是挖掘增量需求。
但当下，房地产市场进入调整期，增量需求减少。市场面临的最大困境，不只是房价的涨跌，而是人们的购房积极性不足。
市场不流通，才是真正的麻烦。毕竟，房地产行业是支柱产业，背后捆绑着建材、家居等大量的上下游产业。
所以，广州等地的“以旧换新”，本质上就是换了一种思路，政府信用亲自下场，为市场提供流动性。调控的方向，从过去简单地控制房价涨跌，变成了激活流通。
这一变化背后，是房地产发展阶段的切换。
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过去二三十年，房地产行业高歌猛进。城市“摊大饼”式扩张，人口大量涌入，购房需求不断增加，在这个背景下，开发商们也不断拿地，建新房，高周转扩张。
但今天，很多城市已经进入存量时代：人口增长放缓，城镇化减速，住房总量告别短缺，真正缺的是更合理的配置结构。
比如，有的城中心的核心地段，有大量的“老破小”，年轻人买不起，甚至租不起，保障房供给不足。这些老旧社区，也缺乏更新定力，陷入拆不起、改不动的僵局。
在这种背景下，“以旧换新”，代表一种新的思路——政府不再只是调控市场，而是开始介入存量资源的重新配置。
按照广州的政策，收购来的“老破小”，将优先用于保障性住房、人才公寓以及城市更新安置。
这意味着，那些过去作为商品房存在的老旧住宅，未来可能承担更多的公共属性。所以，它不仅仅是去库存，也还是对住房功能的一种新探索。
03
搞“以旧换新”，将存量市场上的改善型需求释放出来，当然只是一种理论上的设想。在现实执行层面，这一模式并非没有挑战。
首先，国企出钱收房，如果规模较大，需要的资金量会非常庞大，这笔资金从哪里来呢？
目前，很多地方的“以旧换新”，主要依靠政策性金融工具支持。比如，央行之前设立了3000亿元保障性住房再贷款，引导国企收购存量住房。但长期来看，仅靠政策输血并不可持续。
尤其是像广州这样的一线城市，如果全面摊开，给国企带来的资金压力会很大。将收购房屋的总价，限定在300万元以内，想必也是有缓解资金压力的考虑。
其次，也是最重要的一点，如何给出让业主满意的价格呢？
如广州的新政强调：“收购价格以市场成交价为参考”，但现实中所谓的市场价，本身没有一个明确的标准。有人把房子买走，业主肯定想多卖点，和评估机构之间很容易出现一定的心理落差。
如果出价太低了，愿意参与换新的业主可能寥寥无几，影响政策的推广效果。但如果出价太高了，会影响周边房源的价格预期，同时对负责收购的国企来说，也可能有资产贬值的风险。
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此外，后期的运营也是不小的挑战。
这些“老破小”的房子，往往周边环境差，可能还存在着物业管理混乱、公共设施老化等诸多问题。如果大量转作保障房提供给年轻人，如何维持社区秩序、控制维护成本、保障居住品质在线，都是现实挑战。
总之，楼市“以旧换新”，提供了一个确定性的置换通道，“老破小”的业主们，不用再担心旧房卖不掉，也不用再担心卖房周期太长，错过买新房的机会。
这一创新举措，到底能起到多大的刺激效果，不妨让子弹飞一会儿。
近日，国务院印发国内首个国家层面城市更新发展规划——《城市更新“十五五”规划》，列出10个主要指标，第一个指标是城镇危旧房改造套数。
当房地产行业进入下半场，重要的，也许不是不停地建新房子，而是如何把已经建好的房子重新运营好。
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